大盘时代终结 千亿市值超级小区难现

摘要:北京时间20191209关于【大盘时代终结 千亿市值超级小区难现】的具体情况和说明,让www.catalogdesign.cn新闻频道的以图文形式为您慢慢道来。

1991年,中国房地产刚刚进入市场化萌芽阶段,位于广州的祈福新邨新房首次发售时,却引得一些人连夜带着被子去排队。

如今,这一个占地面积达到7500亩的超级大盘,建筑面积已达到400万平方米,居住着20多万的城市新移民,几十所学校、医院、商业一应俱全,俨然一个小城。

1990年代,发源于广州的超级大盘风潮,很快风靡内地,甚至于仅贵州就拥有数个建筑面积在400万平方米以上的小区,而北京的天通苑、回龙观,早已凭借着居住的几十万人口和“睡城”雅号,声名远播。

有趣的是,随着房价数倍攀升,如果从房价计算市值的角度来看这些大盘,不少小区的市值竟然超过千亿元关口,这意味着小区市值超过了中国大部分县级行政单位的GDP规模。而部分超级大盘的市值,甚至可以抵得上一个地级市的全年产值。

然而,体量巨大、问题也不少,交通拥挤、缺乏配套从来都是超级大盘的通病。但这些位于城郊的千亿元小区,却成了怀揣梦想踏进大城市的新移民置业首选地,数百万青年的梦想也从这里开花结果。

广东:“八大金刚”开启大盘时代

从我国的房地产发展史来看,广东是一个排头兵的角色,大盘时代也正是由广东开启。

从常住人口来讲,广东才是我国人口第一大省。2019年,全国31个省份常住人口数据中,广东以大约1.1亿的常住人口,连续13年排名第一。如此多的新增人口,自然催生较大的住房需求,地产大盘便成了广东的平常物。

比如位于广州番禺区的祈福新邨、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园、锦绣香江花园、南国奥林匹克花园、华南新城和广地花园,被业内称为广州的“八大金刚”,无一不是大盘,曾开启“华南板块”时代,在全国名动一时。

1991年冬,广州祈福新邨(同“村”)首次发售,买家带着被子提前1天前来排队,500多套别墅在两小时内被抢售一空。此小区先天地理条件并不优越,但此后的20年发展,祈福新邨打破了“地段,地段,还是地段”的传统教条。

如今,祈福新邨占地面积已达7500亩(合5平方公里),居住人口超20万人,俨然一座县城。根据媒体2018年的公开报道,祈福新邨彼时还存有约600亩土地,预计还有5年的开发期,其产品包括住宅、商业和办公楼。

这是广东历史上第一个超级大盘。祈福地产此后以广州为中心,在佛山、肇庆等城市,开发了多个占地超过2000亩的大盘,这样的体量与华南碧桂园等同。

碧桂园作为广东地产的领导者之一,千亩以上大盘亦很多,以碧桂园凤凰城项目为例, 2002年,广州碧桂园凤凰城项目竣工,这个位于增城的超级大盘,建筑面积达到了1332万平方米,相当于祈福新邨的三倍有余。如按照21000元/平方米的均价来算,市值近2800亿元。

超级大盘也出现在二线城市,比如广东的惠州,背靠罗浮山,南临大亚湾,毗邻深圳、香港,是一个度假休闲的好地方。而在大亚湾、巽寮湾、双月湾等临海地段,地产项目也层出不穷。金融街巽寮湾,正是在这样的背景下起步的。

资料显示,金融街巽寮湾规划面积达到4万亩,建筑面积达到3000万平方米,是目前已知的、我国大陆建筑面积最大的小区。如果按照1.2万元/平方米,它的市值达到3600亿元的规模,与上市公司美的集团、浦发银行的市值(截至2019年中)相当。

北京“睡城”里长出的北漂梦想

首都北京的超级大盘时代,在世纪之交开启。

2001年,姜远27岁,他在天通苑买下了第一套自己的房子。拿到钥匙的当天晚上,他拎着罐儿啤,爬上了新房的楼顶,扯开了嗓子,吼了一曲《新长征路上的摇滚》。

那天晚上,他左手边的一期星星点点有些灯光,右手边则还是一片等待开发的漆黑田地。

天通苑,是北京的一个超级大盘。如果说贵州、广东的超级大盘胜在建筑面积,而首都北京的大盘,则以人口闻名。

天通苑位于北京东北部,与其相邻的则是另一个大社区回龙观,两者被合称为“回天地区”。回天地区整体面积约63平方公里,集聚了近90万常住人口,合起来有“亚洲最大社区”之称。

随着1998年住房分配制度的改革,北京开始修建经济适用房,回龙观被规划为回迁人口安置地段之一。在1999年竣工的100万平方米经济适用房中,70%位于回龙观;2000年后,更多的住房在回龙观和与其相邻的天通苑建成,大量人口在短时间内涌入这片区域。天通苑社区占地面积约8平方公里,规划建筑面积600多万平方米。

而回龙观社区,与天通苑相邻,两者的占地面积基本相当,人口数量也大致等同。这一片密集的建筑群,曾经有一个并不雅致的绰号,睡城。

“回龙观对我来说只是一个睡觉的地方。”在回龙观生活了十多年的小茜说。小茜一家于2008年从朝阳搬迁到回龙观东部,成为北京城市发展下人群流动的一个缩影。

回天地区的产业经济不发达,几乎没有写字楼,居住者就近上班的比例非常少,职住严重不平衡。

这部分上班族,多数人每天的通勤时间都在2个小时左右,甚至更多。一早出发时睡眼惺忪,晚上才能再回到住处,累得再无时间娱乐和消费。

在一项网络评比中,天通苑被评为了最不适宜人类居住的小区;也曾有人评价说,这里是一个承载着北漂梦想的超级社区,房屋租赁纠纷严重,小区安全性较差,租住房屋价格高。

不过,天通苑毕竟接纳了来自四面八方的人。北京有时候会有一万个让人离开的理由,但天通苑,让很多人留了下来。

贵州:超级大盘新样本

近年来,超级大盘的规模和入住人数不断被刷新,包括贵州第一大盘贵阳花果园。

根据2019年初的统计,花果园入住人口达14.3万户,共计43万余人。此外,入驻的企业、商户达到2万余家,日均人流量提高至100万人次。

如果从建筑面积来算,花果园社区以超过1800万平方米的巨大体量,远超久负盛名的天通苑、祈福新村等项目。即使以9000元/平方米的价格来计算,这个小区的市值也超过了1600亿元。

这意味着什么?根据近期发布的《中国县域经济发展报告(2019)》数据,GDP规模超过千亿元的城市仅有8座,这意味着,一个花果园的市值已经抵得上全国绝大多数县级行政单位的GDP数值。12月6日收市时,保利地产的市值尚不足1800亿元,比花果园的市值高不了太多。

除了花果园,尚有位于遵义的保利未来城市、位于贵阳的世纪城和未来方舟。这些小区的市值,均超过了650亿元。

贵州的很多地方地价相对便宜。以其省会城市贵阳为例,十几年前,城乡接合部的地价便宜,公共设施缺乏,地产开发商拿下较大面积的土地,不得不把公共设施一并建设。

这样并不会拉低开发商的利润水平。贵阳是山地城市,土地珍贵,容积率天生高,和重庆异曲同工,其他地方只允许修建一栋楼,而贵阳甚至可以达到3栋,回收的资金并不少。

此外,一块地滚动开发十期,还可以贷款,开张就可以吃十年。

在贵阳,超级大盘存在感十足,在建的超级大盘尚有如下几个:中天假日方舟,占地556万平方米,建筑面积1400万平方米;中铁生态城,占地2038万平方米,建筑面积1200万平方米;大川白金城,占地533万平方米,建筑面积1600万平方米……

《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,全国前30名的房企,除了绿城、正荣、荣信和祥生4家,其余都已进入贵阳,前10大房企全面布局。

超级大盘的未来:数量与质量的双重考量

回顾全国各地的超级大盘,建设时间基本都在20世纪90年代。彼时的中国房地产,福利分房制度逐渐瓦解,房地产行业和市场快速生长。更重要的是城市化进程加快,大量人口涌入城市,住房需求大增,使得老城区中散点式的开发已无法满足市场的需求。于是,开发商把目光投向城郊地区,通过打造大型社区的形式将老城区与郊区联为一体,以达到整合郊区土地资源的目的。

其次,是房企对拿地的需求,有品牌有产业资源的房企通过获取廉价土地资源,经过后续的持续运营能获得稳定的现金回报,于是,在城市中展开土地、盈利与开发模式的博弈。

业内人士分析认为,超级大盘是城镇化进程之下,房地产实力的一个体现。适量的大楼盘规划有助于公共配套设施建设,提升城市品质,但规模巨大的超大楼盘也可能带来一些隐患。从现在来看,配套不足、车位紧缺、人口繁杂等,几乎是每一个超级大盘的通病,贵州花果园就曾被报道成为多个传销团伙的藏身之处。

北京“睡城”雅号一直伴随着回龙观与天通苑,尽管昌平区近年积极打造“双创”社区,吸引城市中心就业人口回流,但产业环境建立非朝夕之功,回天地区要摘掉“睡城”的帽子仍需时间。

交通问题也在一定程度上阻碍了这些超级大盘内的产业发展。

以回天地区为例。超过一半人选择私家车和公交出行,但整体而言,回天地区路网承载能力弱,纵向和横向的快速路少,加上周围有京藏、京新高速及昌平线等轨道包围,地面拥堵十分严重。

例如,由于西边紧邻互联网产业中心—中关村,回天地区西行交通需求极大,但由于京藏和京新高速的拦截,从回龙观方向前往中关村及上地的千军万马不得不集聚到辛庄桥、北郊农场桥等少数节点。

这样的情况同样体现在位于广州的祈福新邨大盘内。居民大部分是广州上班、番禺居住的“钟摆族”,不少人群因难以承受老城区高房价被迫在番禺购房,不得不每天苦苦往返于老城区与番禺之间,对公共交通的依赖性极高,地铁需求迫在眉睫,而广州地铁的3号线、7号线均未在此处设站。

有关超级大盘的讨论,在我国从未停止。除了生活上的不便,超级大盘项目开发周期较长,会导致资金回收周期长,影响经济效益并增加投资风险。而这些,正在被房地产公司看到。如今,随着城市开发的饱和以及土地利用的集约化,一线城市再出现超级大盘的可能性已经很小。但如同我国的经济发展一样走向高质量发展,对于地产项目的开发,数量层级可能只是一个考量标准,而楼盘建设和规划的质量,将会被政府、房企和购房者越来越看重。


查看更多
qqchub_青青在线视频|噜噜网站|高中生自慰喷水潮喷视频|zx9app茄子漫画社|信天游白花花个大腿mp3|狠狠干狠吊|天天搞天天草|濑亚美莉手机观看|chinese十八|色老板最近视频在线观看|自慰免费网页|破晓电影官网|水野朝阳高清A片视频|不需要播放器免费的av|又长又大又粗又硬免费视频|微拍美女福利|第四色官网影音先锋|日本邪恶帝acg|快播qvod资源|WWW:C0M操|

实时推荐

三小只的“抱娃成长史”,王源越来越顺手,而王俊凯一直不会抱
推荐 2020-08-12 19:30 767 937
漫威为什么不融合X战警系列
推荐 2020-08-12 19:30 952 2802
中超今晚直播:北京国安vs河北华夏,国安能否延续良好状态
推荐 2020-08-12 19:30 364 1034
高曙光:演过我儿子的都火了 朱一龙贾乃亮 下一个我看好于小彤
推荐 2020-08-12 19:30 692 5843
中南建设:为2家子公司提供7.72亿元担保
推荐 2020-08-12 19:30 133 1763
东晋权臣王敦为什么要还屯武昌
推荐 2020-08-12 19:30 898 9525
史上最年轻太皇太后,一生经历三位皇帝,父系母系全族被诛
推荐 2020-08-12 19:30 663 7063
康熙将他连贬三级,他不悲反喜,回家后悄悄对儿子说了八个字
推荐 2020-08-12 19:30 329 4532
12日央视5套晚间预告,许昕遇老友,赛场不容旧情,模拟赛3场
推荐 2020-08-12 19:30 250 2271
《以家人之名》好评不断,角色人设成亮点,兄妹三人他最惨
推荐 2020-08-12 19:30 496 4079
如何减低体脂率?2个方法刷脂,让腹肌线条重现出来
推荐 2020-08-12 19:30 839 2012
90年代十大古装绝美佳人,谁是你心中的白月光?
推荐 2020-08-12 19:30 98 8791
“猪八戒”马德华已73岁,与“嫦娥”恩爱多年,儿子也特别出色
推荐 2020-08-12 19:30 645 5473
他人送外号“懒汉”,齐名陈佩斯,却意外患癌去世
推荐 2020-08-12 19:30 323 1106
又是老婆妈妈二选一,这次姜潮变聪明了,李佳航却得罪了丈母娘!
推荐 2020-08-12 19:30 495 2044
《鬼吹灯》真高危!靳东因伤而退,潘粤明带着四分之一肺撑到最后
推荐 2020-08-12 19:30 886 6672
亲自下厨做拿手菜,这次又能吃上好吃的了
推荐 2020-08-12 19:30 299 505
意大利面怎么搭配美味又营养
推荐 2020-08-12 19:30 429 2936
家里来客,3个凉菜,5个热菜,2个油炸,简单易学摆一桌!
推荐 2020-08-12 19:30 564 1185
市委书记王乾调研督导防汛减灾工作
推荐 2020-08-12 19:30 491 860
古装励志校园剧《青青子衿》定档8月17日登陆湖南,一起期待吧
推荐 2020-08-12 19:30 309 8939
《雾山五行》评分太“极端”,不是一分就是五分,真的有必要吗?
推荐 2020-08-12 19:30 769 3305
虚惊!拜仁官宣戴维斯内收肌受伤 记者:可战巴萨
推荐 2020-08-12 19:30 745 7699
女单4强出炉:陈梦VS王曼昱,王艺迪VS孙颖莎!
推荐 2020-08-12 19:29 539 7873
从杨幂到赵丽颖,强行把综艺节目变“照妖镜”只会适得其反
推荐 2020-08-12 19:29 449 9183
《大唐明月》最新路透,娜扎造型美破天际,男主更是帅一脸血!
推荐 2020-08-12 19:29 548 7513
新疆给曾令旭700万却没有善待自家娃,西热征战NBL因助教有诱惑力
推荐 2020-08-12 19:29 201 6270
海马仍在坚持,除了卖房,还有这款高颜值MPV
推荐 2020-08-12 19:29 225 9485
第十冠稳了?一因素可能导致广东被翻盘,杜锋该考虑重用他?
推荐 2020-08-12 19:29 228 8091
为什么有人坚持买苹果手机?应该有以下原因
推荐 2020-08-12 19:29 589 7171
百度自研鸿鹄语音芯片 DU1906 首次应用,具备三大功能,两大优势
推荐 2020-08-12 19:29 910 2262
文明有礼周至人 | 身边的“西安好人” 杨继国
推荐 2020-08-12 19:29 151 5357
12小时不间断直播 邀你共同见证"蓝鲸双雄"智造全过程!
推荐 2020-08-12 19:29 408 1923
双清区:城郊特色产业成为乡村振兴新引擎
推荐 2020-08-12 19:29 267 6982
破案了!勇士三连冠失败,最重要是这位哲学家的离去
推荐 2020-08-12 19:29 345 3611
北京今天下的“两场雨”,告诉我们的东西不少
推荐 2020-08-12 19:29 202 8664
从名字到血统都造假的明星,被金星“撕”出圈,回归后让人惊讶
推荐 2020-08-12 19:29 742 1242
烟台市团市委机关党支部召开党员大会圆满完成支部换届选举
推荐 2020-08-12 19:29 566 4901
【居家1号饭】老年人吃饭谨记这八大原则,健康长寿不是梦
推荐 2020-08-12 19:29 783 2298
他意外把弟弟带进娱乐圈,弟弟红遍全国,而他却无人识
推荐 2020-08-12 19:29 539 3284
今日精选两场赛事:亚特兰大VS巴黎圣日尔曼+珀斯光荣VS西部联
推荐 2020-08-12 19:29 766 6223
合格打野是怎样炼成的 S20赛季打野上分技巧
推荐 2020-08-12 19:29 672 6997
同为“功夫二代”,洪金宝成龙曾志伟三人的儿子,为啥如此不同?
推荐 2020-08-12 19:29 747 9593
纪晓波公司股价跌至1分钱,吴佩慈晒在家涮火锅照,无敌海景抢镜
推荐 2020-08-12 19:29 157 4606
好消息!8月11日起,金昌新开通两条公交线路
推荐 2020-08-12 19:29 374 6497
新剧《穿越火线》惠州取景地曝光,“鹿晗同款”等你来打卡
推荐 2020-08-12 19:29 821 5494
受邀参加a-nation online,和滨崎步同台,她究竟有何魅力
推荐 2020-08-12 19:29 194 3484
锡林北路街道积极参加新城区举办的垃圾分类特色宣传活动
推荐 2020-08-12 19:29 357 3248
洋桥闸和玉泉营闸开启,永定河区域避险转移准备工作就绪
推荐 2020-08-12 19:29 849 6723
《复联4》惊奇队长与绯红女巫谁更强?
推荐 2020-08-12 19:29 285 2822
演了45年戏,74岁才靠一个龙套红遍大江南北,女儿拿金像奖儿子拿奥斯卡
推荐 2020-08-12 19:29 666 701
朱圣祎《哪吒降妖记》迎来大结局 水精灵火琉璃催泪下线
推荐 2020-08-12 19:29 702 6857
霍建华夫妇庆祝结婚四周年,现场人员曝光,林心如羞涩躲丈夫怀中
推荐 2020-08-12 19:29 95 4885
《暑假》播4集收视率已经砍半!韩媒曝2大问题:没有核心卖点
推荐 2020-08-12 19:29 103 7104
哪些漫威电影角色不被灭霸的响指影响
推荐 2020-08-12 19:29 489 3749
上海上港迎战武汉卓尔,上港球迷场外呐喊助威
推荐 2020-08-12 19:28 352 8234
疯狂!太阳7连胜,火箭挑二轮对手,NBA新排名:开拓者喜忧参半
推荐 2020-08-12 19:28 603 6829
开拓者逆袭灰熊升第八,全联盟都在演湖人!詹姆斯会答应吗?
推荐 2020-08-12 19:28 504 9184
滴滴成立新公司从事互联网文化活动,不甘心只被用来打车
推荐 2020-08-12 19:28 767 2407
CBA总决赛第一场,宏远大胜,广东球迷表示心疼韩德君
推荐 2020-08-12 19:28 981 3994
一伤一停!泰达边后卫闹人荒 是否后悔放弃张诚
推荐 2020-08-12 19:28 191 5939
做凉拌腌黄瓜,不要直接拌,多加两小步,脆嫩翻倍,一家人都爱吃
推荐 2020-08-12 19:28 845 2076
112分!把乔治打道歉!以后都特么管利拉德叫什么
推荐 2020-08-12 19:28 147 6162
市民按导航指引却找不到公交站牌 热心人做临时站牌解民忧
推荐 2020-08-12 19:28 273 9987
西部局势!火箭湖人快船对手浮出水面,全联盟最精彩的神剧本诞生
推荐 2020-08-12 19:28 225 9666
巅峰期的安东尼是个怎样的存在?
推荐 2020-08-12 19:28 985 6640
总决赛首战,广东队的发挥既在意料之中,又在意料外?
推荐 2020-08-12 19:28 665 6296
德安县通过全国小型水库管理体制改革示范县现场评估
推荐 2020-08-12 19:28 110 9027
半场20投14中37分,全场61分不可阻挡!他的强大,让韦德甘心辅佐
推荐 2020-08-12 19:28 128 8639
主人带猫咪进厨房洗澡,猫咪以为自己要被煮了,吓懵了
推荐 2020-08-12 19:28 949 6011
有美团大佬撑腰,无续航焦虑,30多万国产新势力竟卖到销量第一?
推荐 2020-08-12 19:28 196 5979
鸡胸料理神妙招!专家曝免开火减脂餐:关键4步骤懒人必学
推荐 2020-08-12 19:28 970 9385
杂技演员表演不慎死亡,家属不接受50万赔偿,只因有女儿要抚养
推荐 2020-08-12 19:28 775 5644
小米10 Ultra首发评测:一亿像素没错,放弃是为国产正名
推荐 2020-08-12 19:28 262 9820
杨超越出演《且听凤鸣》,吐槽和惊艳只在一瞬间,惊喜还是惊吓?
推荐 2020-08-12 19:27 98 6859
《盗梦空间》曝“奇境再续”版预告 纪念上映十周年重筑旧梦
推荐 2020-08-12 19:27 505 4902
路遇老人车翻沟 巩义民警积极快救助
推荐 2020-08-12 19:27 892 3300
赵丽颖的一筷子掀开了综艺的遮羞布
推荐 2020-08-12 19:27 194 9198
随州预约平台访问量过百万
推荐 2020-08-12 19:27 954 2319
《奔跑吧》特别篇无蔡徐坤,节目组有意将她抵上,流量不输蔡徐坤!
推荐 2020-08-12 19:27 93 6098
德邦股份发布最新业绩:上半年营收116.18亿,净利润1.55亿
推荐 2020-08-12 19:27 264 3853
回归神州,取景长江的《中餐厅》,为何被骂上了热搜?
推荐 2020-08-12 19:27 280 3677
新来的希腊小伙在利物浦竟也有熟人?
推荐 2020-08-12 19:27 715 8729
边锋踢中场?他的位置决定阿森纳引援,两名将命运可能因此改变
推荐 2020-08-12 19:27 823 8209
孝义:办好村民心头事 当好群众贴心人
推荐 2020-08-12 19:27 247 8654
可怜天下父母心
推荐 2020-08-12 19:27 961 4633
马刺最强黑影暴徒狂扫24分差点让火箭直接坠毁
推荐 2020-08-12 19:27 213 4686
女孩因租房纠纷给中介员工送花圈,因未满18周岁被从轻处罚
推荐 2020-08-12 19:27 555 2312
不行就下课 深足不惯病!三大洋帅胆战心惊 贝大师欲送小范一程?
推荐 2020-08-12 19:27 914 4537
NBA演成了好莱坞,都指望开拓者黑八湖人的球队真是想多了
推荐 2020-08-12 19:27 451 1886
锐明技术李恒:AI 助力道路运输安全 | CCF-GAIR 2020
推荐 2020-08-12 19:27 329 6523
98个进球含金量多少?今晚试金,亚特兰大VS巴黎圣日耳曼
推荐 2020-08-12 19:27 895 6288
喜讯!昆明入选国家服务贸易创新发展试点
推荐 2020-08-12 19:27 128 3921
破案了!赵继伟+外教指出辽宁输球根本原因,不解决恐遭广东横扫
推荐 2020-08-12 19:27 796 3839
蒸鱼新口味,好吃好看又好做,酸辣过瘾,汤汁一点都不剩
推荐 2020-08-12 19:27 162 7537
人民日报高度关注CBA总决赛!点名表扬20岁小将,是广东制胜关键
推荐 2020-08-12 19:27 396 6505
这堂课让胜笪村的孩子们大开眼界
推荐 2020-08-12 19:27 846 3625
齐达内低速过人的精髓在哪里?
推荐 2020-08-12 19:27 781 6478
坚定普惠初心 陪伴小微前行
推荐 2020-08-12 19:27 415 6937
日本“大佐”相当于我军什么军衔,为何日军不当少将要争当大佐?
推荐 2020-08-12 19:27 238 1114